【５分で終わる！】土地トラブルを防ぐ！家づくり前に“必ず”確認すべき 5 大チェックポイント

気に入った土地でも、

「契約当日に初めてデメリットを知らされた…」

「あとで 道路幅が足りず建築不可 と判明した…」

――そんな後悔は避けたいですよね。

本記事では 建築オーナーが自分でできる最低限の調査方法 をまとめました。

チェック項目は たった5つ。必ず確認して安全な土地取引に役立ててください。

1. 境界ポイント（境界杭）の有無

• 確認方法

  
  

  1. 現地で四隅を探す

     
     

  2. 金属プレートや杭が欠けていないか撮影

     
     

  3. 測量図・境界確認書と照合

• 要チェック理由境界が曖昧なままだと隣地との揉め事 ／ 2 m接道不足 ／ セットバック面積ズレなど、後々大きなトラブルに発展します。

  
  

2. 高低差（敷地と道路のレベル差）

高低差	追加コストの目安	注意点
0〜50 cm	ほぼ不要～10万円	砕石や転圧で調整
50 cm〜1 m	10〜50万円	玄関ステップ・排水勾配
1 m超	50万円〜数百万円	擁壁新設・階段・手摺

ポイント：スマホの水平器アプリ＋30 m巻きメジャーでざっくり測定→怪しい場合は測量士に依頼（5〜10万円）。

3. 道路チェック（幅員・接道長さ・種別）

3‑1  建築基準法の最低条件

幅員4 m以上 × 接道2 m以上

3‑2  幅員不足なら？

中心線から 2 mずつ敷地をセットバック → その分だけ敷地面積が減少。

3‑3  道路の種類と窓口

種類	管理者	問い合わせ先	道路台帳の有無
国道	国土交通省	国道事務所	〇
県道・市道	県・市	道路管理課	〇
私道（個人所有）	個人・共有	法務局で登記簿確認	△

私道 は所有者全員の同意が必須。

掘削許可が得られないと「水道管やガス管の更新が不可能」になるので要注意です。

4. ライフライン（上下水・ガス・電気）

1. 上下水：配管径・材質・築年数を水道局で確認

   
   

2. 都市ガス：本管引き込みの有無。無ければプロパン＋数十万円

   
   

3. 電気：柱移設が必要かどうか（10～50万円）

   
   

5. 周辺環境と近隣リスク

• 古いブロック塀・擁壁が傾いていないか

  
  

• 隣家の窓や植栽が越境していないか

  
  

• 夜間・休日にも現地を訪れ、騒音や交通量を体感

  
  

• 必要ならハザードマップと犯罪発生マップも照合

  
  

よくある質問（FAQ）

Q1. 境界杭が1本だけ無くても大丈夫？

A. 隣地所有者と測量士立ち会いで「復元測量」を。

費用は10万～20万円が目安。

Q2. 道路台帳が無い私道の場合、幅員はどう測る？

A. L型側溝の内～内で測定し、法務局図面と照合。

不明確なら建築指導課へ相談。

Q3. セットバック面積は登記簿に反映される？

A. 建築確認申請時に「道路後退部分」の計算が行われますが、登記面積は変わらないケースが多いので売却時も説明必須です。

Q4. ライフラインの掘削同意を拒否されたら？

A. 代替ルート（裏手の公道など）を検討。

どうしても不可なら契約前に白紙撤回がベター。

Q5. 自分で測量する簡易ツールは？

A. - レーザー距離計（1万円前後）

• スマホ水平器アプリ

  
  

• Google Earth Pro（地形シミュレーション）

  
  

まとめ

1. 境界・高低差・道路幅・ライフライン・近隣環境の5項目は必ず事前確認。

   
   

2. 分からない点は 不動産業者・測量士・建築士に書面で質問。

   
   

3. 「面倒だからお任せ」は禁物。契約後のトラブルはすべて自己責任になります。

   
   

気になる土地が見つかったら、まず本記事のチェックリストを片手に現地へGO！

トラブルゼロのスムーズな家づくりを実現しましょう。