【道で建築不可？】建築オーナーが絶対に知っておくべき “5種類の道路” と落とし穴 ―

はじめに

「日当たりや駅距離ばかり見ていたら、道路トラブルで家が建たない――」。

年間2,000件以上の設計相談に携わる筆者のもとには、こんなSOSが後を絶ちません。

注文住宅では “どの道路に接しているか” が命綱。この記事では、建築コンサルタント・アミーゴ小池氏の解説をベースに、失敗を招く5種類の道路をメリット・デメリットとともに整理しました。

1. セットバックが必要な道路

▸ ポイント

• 幅員4m未満の道路に接している場合、中心線から2m後退して敷地を提供。

  
  

• 提供部分は「道路扱い」になるため、建ぺい率・容積率の計算から除外。

  
  

▸ デメリット

リスク	影響度
有効宅地面積が減る	間取り・駐車計画が縮小
塀・樹木を撤去する費用	数十万円規模
減った面積分、固定資産税はゼロにならない自治体も	ランニングコスト

チェック法：役所の建築指導課で「道路幅員証明」を取得し、中心線位置を必ず確認。

2. 赤道（あかみち）・青道（あおみち）

種類	正体	主な落とし穴
赤道	法務局の公図で“赤線”表示。多くは里道など歴史的通路。	建築基準法上の道路に“未指定”→ 接道義務を満たさず 建築不可の恐れ。
青道	“青線”表示。国有地の水路跡が多い。	承認手続きが長期化。買戻し交渉が難航すると 着工遅延。

ワンポイント：赤青線を見つけたら、**「官民境界確定図」**の有無を即チェック。無ければ測量＋境界協議で 半年〜1年ロスを覚悟。

3. 位置指定道路（いちしていどうろ）

▸ 概要

開発分譲地で多い“私道の共同所有”。建築基準法42条1項5号に該当。

▸ 要注意ポイント

• 上下水・ガス工事は共有者全員の同意が必要。

  
  

• 舗装補修や除雪費用を按分負担。

  
  

• 共有者が行方不明だとローン審査が難航。

  
  

対策：売買契約前に 共有者リストと連絡先 覚書（工事・通行承諾）を取得しておく。

4. 43条ただし書き道路

▸ 何が「ただし」？

通常は道路と認められない通路でも、特例許可で建築可にする制度。

▸ デメリット

• 許可図面はほぼ実施設計レベル。作図コスト＋審査待ちで3～6か月延長。

  
  

• 銀行によっては 担保評価ゼロ → ローン否認。

  
  

鉄則： 事前協議→OKかNGかを文書でもらう 住宅ローンは「43条OK物件対応」の実績銀行を3行以上当たる

5. 私道（わたくしどう）

▸ 個人所有の道路

所有者の承諾が無いと工事車両進入・ライフライン引込不可。

▸ 交渉チェックリスト

•  通行・掘削承諾書（将来の建替えも可）

  
  

•  インフラ更新時の費用負担ルール

  
  

•  相続時の所有者変更通知義務

  
  

道路トラブルを避ける“7ステップ”

1. 公図・ブルーマップ・建築基準法道路台帳を必ず取得

   
   

2. 役所の建築指導課＋道路管理課でダブル確認

   
   

3. セットバックの有無は 実測 で把握

   
   

4. 私道・位置指定道路は 承諾書テンプレートを用意

   
   

5. 43条特例は 事前協議→ローン仮審査を並行

   
   

6. 隣地・共有者と 顔合わせ＆連絡網作成

   
   

7. 土地契約は 「建築確認取得を停止条件」に設定

   
   

まとめ｜“道路を制する者が家づくりを制す”

• 道路幅員4m・接道2m以上は絶対条件。

  
  

• 赤道・青道・私道など“グレーな道路”は、時間とコストが膨張する。

  
  

• 契約前に「調べる・書面を取る・銀行を当たる」の3セットを忘れずに。

次のアクション

市区町村役場で道路台帳を閲覧 不動産会社に「道路種別・負担面積・承諾書」の提出を依頼 疑問があればコメント or 無料ウェビナーで相談

家づくりの成功は “土地×道路” の正しい理解から。

この記事が「後悔しない土地選び」の一助になれば幸いです。