【地雷土地を回避】知らないと破産!? プロ直伝「NG土地」を避ける7大チェックリスト

注文住宅オーナーのための“土地”完全攻略ガイド

土地選びで失敗＝家づくり全滅。

7000件超を見てきた建築コンサルが “必ず確認すべき7項目” を丸ごと解説します。

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1. 土地と建物、予算配分に「正解」はない

• 駅近＝土地高／郊外＝建物にお金を回せる

  
  

• 家族の価値観（通勤？ 子育て？ 投資？）で最適比率は変わる

  
  

  • 例：駅徒歩3分＝坪単価80万円 → 建物の仕様を下げざるを得ない

    
    

  • 例：駅徒歩25分＝坪単価30万円 → 断熱＆デザインに予算集中

    
    

結論：数字より“暮らしの優先順位”を先に決める

2. 希望の建物が“本当に”建つか？ 事前にプロへ間取り依頼

チラシの参考プランは 無料で書かれた“当てずっぽう” が多い！

• 建ぺい率・容積率・高さ制限 を自社プランで検証

  
  

• 依頼先候補の 設計事務所／工務店に必ずチェック

  
  

• 解体後に「法律上ムリ」と判明 → 立て替え不可 の悲劇も

  
  

3. “必ず歩く”――周辺環境リサーチの黄金ルール

チラシ表示	必ずやること	見落としポイント
駅徒歩○分	自分の足＋子どもの足で計測	電車本数・踏切待ち
スーパー/学校	実際に買物・通学シミュレーション	夜道の明るさ・歩道幅
「静かな住宅地」	曜日替えて朝昼夜を確認	交通量・工場騒音

“いい土地ですね”と口走った瞬間に値切り力ゼロ になるので要注意！

4. 坪単価を必ず調べる──安い土地には100％ワケがある

1. HOME’S／SUUMO／athome で周辺相場を検索

   
   

2. 相場より極端に安い土地 = 隠れたデメリットを疑う

   
   

   • 近隣トラブル・越境物・心理的瑕疵

     
     

3. 自宅土地の坪単価 も把握 → 10年後の資産価値を定点観測

   
   

5. インフラ＆法規制を徹底チェック

• 上下水道／都市ガス／電柱位置

  
  

• 前面道路幅 ⟶ 2m未満なら再建築不可 の可能性

  
  

• ハザードマップ（洪水・土砂）と地盤

  
  

6. “安すぎる”土地の代表的リスク

• 元事故物件・火事・事件→告知義務外の場合あり

  
  

• 隣家の残置物・樹木が越境

  
  

• 将来計画：高速道路や大規模開発の予定地

  
  

疑わしきは市役所＋法務局＋近隣聞き込みで裏を取る

7. 購入前日の“最終3ステップ”チェックリスト

1. 現地を朝・夜 2回歩いたか？

   
   

2. 施主希望間取りで合法確認済みか？（建ぺい率OK？）

   
   

3. 坪単価が納得水準か？（相場±10％以内）

   
   

3つすべて「YES」ならGO！　1つでも「NO」なら再調査

• この記事の7大チェック

まとめ

1. 予算配分は“暮らし優先度”で決める

   
   

2. チラシ間取りは信用せずプロ検証

   
   

3. 歩く＋坪単価＋法規＝3大セルフチェック

   
   

土地で失敗しなければ、家づくりは8割成功。

後悔ゼロのマイホーム計画、ぜひスタートしてください！